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Matthias Wohlfahrt |
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Das Verbraucherschutzgesetz 218/2005 soll Immobilienerwerber schützen, indem es verschiedene Berufsgruppen zur Information über die zu erwerbende Immobilie verpflichtet. (Gleiches gilt für Mietobjekte.)
Das Gesetz ist nun mehr als zwei Jahre auf „dem Markt“. Wir wollen untersuchen, ob es sich bewährt hat.
1. Wen verpflichtet das Gesetz, d.h. an wen richtet es sich?
Der Personenkreis wird nicht ausdrücklich benannt, sondern lediglich die Tätigkeiten, die eine Informationspflicht mit sich bringen. In Artikel 4 des Gesetzes heißt es: „La oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta…“ Es sind also in erster Linie Makler und Bauträger, also die Personen, die mit dem Verkauf der Immobilie ihr Geld verdienen, angesprochen.
2. Was muss der Makler, den dieses Gesetz betrifft, an Informationen an den interessierten Käufer weitergeben?
Genaue Anschrift des Objektes;
Genaue Beschreibung des Objektes inklusive der Beschreibung des gesamten Gebäudekomplexes, in dem sich z.B. die Wohnung befindet;
Erklärung, wie sich der Preis zusammensetzt;
Erklärung aller Nebenkosten, wie z.B. Hausverwaltung, Abgaben etc.;
Art der Zahlung des Kaufpreises und Form der gewünschten Zahlung;
Angaben über den Eigentümer;
Angaben über das Eigentum gem. den öffentlichen Registern, wie z.B. Grunddienstbarkeiten, Wohnfläche, Nutz- und Terrassenfläche. All dies muss per Grundbuchauszug dreimonatlich!! (man höre und staune) nachgewiesen werden.
Jahr der Erstellung der Immobilie;
Die Community-Quote muss angegeben werden;
Gibt es Telefon, Gas, Wasser bzw. Stromanschlüsse?
Ist die Grundsteuer (IBI) bezahlt worden?
3. Kritik an diesem Gesetz
Dieses Gesetz ist, wie so viele Gesetze, eine unbehelfliche Antwort der Politiker auf die an sie herangetragene Missstände hinsichtlich diverser Immobilienbetrügereien, ohne dass dies ein Gesetz wäre, das diese Betrugspraxis ändern kann. Nein, es ist vielmehr eine weitere formalistische Erschwernis in der Immobilienwirtschaft und man kann dieses Gesetz schlechthin als überflüssig bezeichnen.
Grundsätzlich ist es richtig, dass der Käufer genau wissen muss, was er kauft. Bloß wird dies natürlich nicht mit diesem Gesetz erreicht. Die Praxis sieht so aus, dass der zum Verkauf entschlossene Eigentümer den Immobilienmakler aufsucht und ihn fragt, ob er bereit wäre sein Haus zu vermarkten, um es zu veräußern. Der Immobilienmakler wird dann diese enorme Liste von Informationen an den Verkäufer weitergeben, der, wie die Praxis gezeigt hat, sagt, rufen Sie doch bitte meinen Anwalt an. Anschließend ruft uns der Immobilienmakler an mit der Bitte all diese ihm zugeschriebenen Informationen herauszusuchen und an ihn zu übersenden. Hiermit wird sozusagen unsere Arbeit aus dem Haus gegeben, eine Arbeit, die wir für den Mandanten sowieso bei der Abwicklung des Verkaufs erledigen würden.
Für den Immobilienmakler, der üblicherweise Hunderte von Objekten in seinem Computer gespeichert hat, ist es, dies ergaben Befragungen, fast unmöglich alle drei Monate aktualisierte Grundbuchauszüge zu beantragen. Wenn man sich einmal vorstellt, dass ein mittelgroßer Immobilienmakler ca. 100 Objekte in seinem Computer hat und für all diese Objekte alle drei Monate einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen muss, so wären dies 400 Grundbuchauszüge, die er auf seine Kosten rein vorsorglich, nur weil dieses Gesetz es so vorschreibt, besorgen müsste.
Nachdem es in Marbella eine Unzahl von Immobilienmaklern gibt, gehen wir davon aus, dass bei Befolgung des Gesetzes Zehntausende von Grundbuchauszügen zusätzlich beantragt und erteilt werden müssten. Diese, wie bei so vielen spanischen Gesetzen, formalistische Verfahrensweise führt zumindest nicht zu dem gewünschten Verbraucherschutz.
Das Gesetz enthält weiterhin hohe Bußgeldandrohungen für den Fall der Zuwiderhandlung. In der Praxis sieht dies so aus, dass ein Kunde zum Immobilienmakler gehen kann, mit dem Finger auf ein Objekt zeigt und den vollen Informationskatalog fordert. Sollte der Grundbuchauszug älter als drei Monate sein, könnte er, und dies kann durchaus in verschiedenen Fällen passieren, den Immobilienmakler bei der Behörde anzeigen und kurze Zeit später könnte es sein, dass er Besuch von einem Verwaltungsbeamten bekommt, der seine angebotenen Immobilienprojekte hinsichtlich der Voraussetzungen dieses neuen Gesetzes überprüft.
Wie gut, dass in Spanien in der Regel Gesetze nicht angewendet werden! Wir konnten dies in den letzten 15 Jahren in Marbella sehen. Auch zu dieser Zeit gab es Baugesetze, die befolgt werden mussten. Wie wir wissen, haben nicht einmal die Stadträte und der Bürgermeister diese Gesetze beachtet. Warum sollte so ein unsinniges Gesetz auch beachtet werden? Im „Diario de Sevilla“, einer Tageszeitung, wurde kürzlich eine Statistik veröffentlicht nach der nur knapp 20% der Immobilienmakler in dieser Region sich an das Gesetz halten. Und das, nachdem das Gesetz schon vor mehr als zwei Jahren in Kraft getreten ist!
Eines bleibt festzuhalten: wenn Sie in eine Immobilienagentur gehen und eine Immobilie erwerben wollen, so müsste der Immobilienmakler all die vorgenannten Informationen vor Ihnen ausbreiten. Fragen Sie das nächste Mal danach. Dann werden Sie sehen, wer sich an das Gesetz hält!
Matthias Wohlfahrt
C.C. Guadalmina Alta
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