1. Eigentumsübertragung in Spanien durch privatrechtlichen Vertrag
Ein Grundstückserwerb in Spanien kann gemäß den Art. 1445 und fortfolgenden des Código Civil, des spanischen Zivilgesetzbuches, durch den sogenannten „contrato privado de compraventa“, einen privaten Kaufvertrag, rechtswirksam geschlossen werden. Hierzu ist die schriftliche Form nicht einmal vorgeschrieben, diese wird aber in der Regel von den Parteien aus Gründen der Beweiserleichterung verwendet.
Aufgrund dieser Rechtsbindung ist extreme Vorsicht bei dem Abschluss beziehungsweise bei der Unterzeichnung jeglichen privaten Vertrages in Spanien geboten, und daher ist es ratsam, sich gerade zu diesem Zeitpunkt juristischen Rat zu holen.  Leider verkennen viele diesen Umstand, irrtümlich glaubend, mit dem privatrechtlichen Vertrag eine reine und unverbindliche Absichtserklärung abzugeben. Dieser verständliche Fehler hat seine Ursache darin, dass man im fremden Lande von falschen Prämissen, d.h. von den deutschen Gegebenheiten und Vorgaben ausgeht. In Deutschland sind nämlich zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück eine Einigung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Darüber hinaus sieht § 873 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor, dass diese Einigung vor der Eintragung erst dann Rechtswirkung entfaltet und die Beteiligten bindet, wenn „die Einigungserklärungen notariell beurkundet wurden, oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind, oder wenn der Berechtigte dem anderen Teile eine der Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat“. Somit lässt sich zusammenfassend sagen, dass im Gegensatz zu Deutschland der privatrechtliche Vertrag in Spanien rechtsbindend ist, ein zwar scheinbar kleiner Unterschied, dessen schwerwiegende Folgen aber auf der Hand liegen, d.h. bei Unkenntnis des ahnungslosen Beteiligten wird alles durch den Abschluss des privatrechtlichen Vertrages bereits entschieden, bevor  der Gang zum Notar beziehungsweise zum „Registro de la Propiedad“, dem spanischen Grundbuchamt, beschritten wird.

2. Warum dann der notarielle Vertrag in Spanien?
Der Leser wird sich aber dann fragen, weshalb ein notarieller Vertrag in der Form der „Escritura Pública de Compraventa“, der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages, in Spanien abgeschlossen werden soll, wenn der private Kaufvertrag bereits Rechtswirkung entfaltet. Die Antwort lautet: Rechtssicherheit, d.h. die Sicherheit auf den Bestand eines erworbenen Rechtes. Diese lässt sich durch die Grundbucheintragung des Erwerbers erreichen, welche allerdings nach Art. 3 des Hypothekengesetzes vom 8. Februar 1946 (folgend L.H.) nur dann möglich ist, wenn dem Grundbuchbeamten die eben genannte notarielle Urkunde vorgelegt wird. Die Grundbucheintragung hat zwar, wie bereits dargelegt, nach spanischem Recht keine rechtsbegründende Wirkung, da ein Eigentumserwerb ohne sie, etwa durch einen privatrechtlichen Vertrag, möglich ist.  Die Eintragung hat aber eine Sicherungsfunktion auf die der Erwerber nicht verzichten soll. Dies lässt sich dadurch erklären, dass bei Nichteintragung die Gefahr besteht, das Eigentum an einen Dritten zu verlieren, der in der Zwischenzeit von dem Nichtberechtigten, aber im Grundbuch noch eingetragenen früheren Eigentümer gutgläubig, d.h. bei Unkenntnis des früheren Verkaufs, erworben hatte und sich in das Grundbuch eintragen ließ. Vorstehendes ergibt sich aus Art. 1473 Absatz 2 des Código Civil, des Spanischen Zivilgesetzbuch, in Verbindung mit dem Art. 38 L.H. Letzterer Artikel stellt einen Ausdruck des Verkehrsschutzes dar und bestimmt, dass der Erwerber eines dinglichen Rechts, so auch des Eigentumsrechts, sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen darf.  Des weiteren sieht Art. 1473 Abs. 2 des Código Civil vor, dass beim Verkauf einer unbeweglichen Sache, d.h. etwa ein Grundstück, an verschiedene Käufer, „so steht das Eigentum dem Erwerber zu, der sie früher in das Register (Grundbuch) eingetragen hat“. Das alte spanische Sprichwort „A quien madruga Dios le ayuda“, d.h. wer früh aufsteht, kann sich auf Gottes Hilfe verlassen, findet  hier volle Wirkung. 
Demgemäß stellen die notarielle Beurkundung und die Eintragung in das Grundbuch notwendige Schritte dar, um das Eigentum zu sichern und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
 
3. Schlussfolgerungen
Zusammengefasst sind folgende Punkte wichtig:

1. Bei dem Abschluss von Privatverträgen, auch von vermeintlichen Vorverträgen, ist höchste Vorsicht geboten.
2. Eine notarielle Beurkundung ist eine wesentliche Voraussetzung, um die Eintragung des neuen Eigentümers zu ermöglichen.
3. Eine Eintragung in das Grundbuch schützt vor einen eventuellen gutgläubigen Erwerb Dritter und ist daher in der Regel unbedingt vorzunehmen.

Zuletzt möchten wir auf die Notwendigkeit einer juristisch und steuerrechtlich kompetenten Beratung hinweisen, die für Sie verständlich auf Deutsch durchgeführt wird. Diesbezüglich stehen wir wie immer zu Ihren Diensten.

Damian Steffen
Abogado und Volljurist von
CMS Albiyana y Suárez de Lezo
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