Haftung der Eigentümergemeinschaft„Die Eigentümergemeinschaft haftet für ihre Schulden gegenüber Dritten mit allen zu ihren Gunsten bestehenden Geldmitteln und Forderungen.“
VIII. Haftung der Eigentümergemeinschaft.
Artikel 22 der „Ley de Propiedad Horizontal“ (Sonder- oder Wohnungseigentumsgesetz) besagt:
1. Die Eigentümergemeinschaft haftet für ihre Schulden gegenüber Dritten mit allen zu ihren Gunsten bestehenden Geldmitteln und Forderungen. Subsidiär und mit vorherige Zahlungsaufforderung des respektiven Eigentümer, darf der Gläubiger sich gegen jeden Eigentümer, der Teil des entsprechendes Verfahren gewesen ist, in der Höhe seiner Quote im nicht befriedigten Betrag wenden.
2. Jeder Eigentümer darf der Vollstreckung widersprechen, wenn er beweisen kann, dass er die gesamten fälligen Beiträge der Gemeinschaft bei der Zahlungsaufforderung, die im vorherigen Absatz genannt wird, gezahlt hat.
Wenn der Schuldner sofort zahlt, trägt er die bis dieser Handlung gefallenen Kosten proportional.
Dass eine Eigentümergemeinschaft für ihre Schulden gegenüber Dritten haften muss, ist logisch oder man könnte sogar selbstverständlich sagen.
Diese einfache Aussage beinhaltet verschiedene Rechtsfragen, die man berücksichtigen sollte, wenn man gegen eine Eigentümergemeinschaft vollstrecken möchte, oder wenn man als Eigentümergemeinschaft oder Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft vollstreckt wird.
Aus Absatz 1. des oben stehenden Artikels folgt, dass die Eigentümergemeinschaft nicht mit ihrem ganzen Vermögen, sondern nur mit allen zu ihren Gunsten bestehenden Geldmitteln und Forderungen haftet und zwar, weil das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft nicht als haftendes Vermögen betrachtet werden kann. Es entsteht also die Frage: „Welches Vermögen der Eigentümergemeinschaft haftet und wie?“
Der Gesetztext im Absatz 1. erklärt, dass die Eigentümergemeinschaft für ihre Schulden gegenüber Dritten haftet, aber wer wird als Dritter behandelt? Können Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft als „Dritte“ behandelt werden?
Absatz 1. vom Artikel 22 der „Ley de Propiedad Horizontal“ besagt weiter, dass subsidiär die Eigentümer haften können. Hier entstehen auch verschiedene Fragen, wie zum Beispiel, wie soll man den Begriff „subsidiär“ verstehen?; Mit welchem Vermögen haftet jeder einzelne Miteigentümer?; Ist seine Haftung beschränkt oder haftet er unbeschränkt?; Gibt es Regressansprüche?; Wie soll die vorherige Zahlungsaufforderung aussehen?; usw.
Alle diese Fragen werden wir in den nächsten Monaten für Sie klären.
Dr. Frühbeck
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