Haftung der Eigentümergemeinschaft
„Dass eine Eigentümergemeinschaft für ihre Schulden gegenüber Dritten haften muss, ist logisch, aber welches Vermögen der Eigentümergemeinschaft haftet und wie?“
VIII. Haftung der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft haftet nicht mit ihrem ganzen Vermögen, sondern nur mit allen zu ihren Gunsten bestehenden Geldmitteln und Forderungen.
Der Gesetztext ist klar und erlaubt keine komplizierten Auslegungen. Unter Geldmittel versteht man die Beträge, die auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft liegen, sowie andere Kassenbestände, die zur Verfügung der Eigentümergemeinschaft beim Verwalter oder auf dessen Konto liegen.
Es ist eine schlechte Verwaltergepflogenheit, im Fall von Schulden der Eigentümergemeinschaft die Bankkonten der Eigentümergemeinschaft zu schließen, um eine mögliche Kontopfändung zu vermeiden, und alle Geldmittel zum Konto des Verwalters zu überweisen. In einem solchen Fall könnte der Gläubiger im gerichtlichen Vollstreckungsverfahren die Pfändung des Kontos vom Verwalter beantragen und es wäre möglich, dass der Richter einem solchen Antrag stattgibt.
Diese Handlung ist auch nicht zulässig und kann einen Tatbestand des spanischen Strafgesetzbuches erfüllen, der nicht nur dem Präsidenten und dem Verwalter zuzuschreiben ist, sondern auch allen Eigentümern, die in Kenntnis dieser Handlung sind. In der Regel handelt es sich um die gesamten Eigentümer, da alle ihre Eigentümerquote auf das Konto des Verwalters und nicht in das Konto der Eigentümergemeinschaft einzahlen.
In der Regel stellen die Geldmittel, über die eine Eigentümergemeinschaft verfügt, keinen sehr großen Betrag dar, da mit den laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft (z.B. Strom, Wasser, Sicherheit, Gärtner, Versicherung, Reinigung, usw.) die von den Eigentümern regelmäßig gezahlten Quoten verbraucht sind.
Wie gesagt, die Geldmittel, über die eine Eigentümergemeinschaft verfügt, würden keinen sehr großen Betrag darstellen, wenn nicht Artikel 9.1 f) des Sonder- oder Wohnungseigentumsgesetzes („Ley de Propiedad Horizontal“) die Pflicht der Einrichtung eines Reservefonds seitens der Eigentümergemeinschaft festlegen würde (siehe „das aktuelle spanienmagazin“ Nr. 196 - August 2003).
Der Reservefond, der Eigentum der Gemeinschaft ist, darf nicht unter fünf Prozent des letzten Haushaltsplanes liegen, es sei denn die Eigentümergemeinschaft besteht weniger als ein Jahr. In diesem letzten Fall darf der Reservefond nicht unter zweieinhalb Prozent liegen.
Die Eigentümergemeinschaft haftet auch mit allen zu ihren Gunsten bestehenden Forderungen. In der Regel handelt es sich bei den Forderungen, die der Gesetzestext erwähnt, um die Quoten der Eigentümer. Ein Gericht könnte alle zukünftigen Quotenzahlungen pfänden lassen und allen oder einigen Eigentümern mitteilen, ihre Quoten in der Zukunft auf das Konto des Gerichtes zu zahlen. Eine solche Situation kann eine Eigentümergemeinschaft in eine sehr schwierige Lage bringen, da man die laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft nicht mehr zahlen könnte. Die einzige Lösung, die in einem solchen Fall besteht, ist die Zahlung der offenen Rechnungen und Außenstände durch die Eigentümer gemäß ihrer Quote.
Dieser Fall könnte als eine Übertreibung betrachtet werden, aber es ist schon in manchen Fällen vorgekommen, und zwar wenn Präsidenten und Eigentümer beliebige Beschlüsse treffen, um gegen Dritten vorzugehen, ohne vorab richtig geklärt zu haben, welche Risiken für die Eigentümergemeinschaft entstehen können, wenn das Endergebnis nicht das gedachte wird.
Selbstverständlich können auch andere Forderungen bestehen, die die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten haben kann und mit denen sie auch haften würde.
Dr. Frühbeck
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