Haftung der Eigentümergemeinschaft„Subsidiär und mit vorheriger Zahlungsaufforderung des respektiven Eigentümers, darf der Gläubiger sich gegen jeden Eigentümer, der Teil des entsprechendes Verfahren gewesen ist, in der Höhe seiner Quote im nicht befriedigten Betrag wenden.“
VIII. Haftung der Eigentümergemeinschaft.
Bevor ich auf das schwierige Thema der subsidiären Haftung der Eigentümer eingehe, möchte ich noch kurz klären, wer als „Dritter“, gegenüber dem die Eigentümergemeinschaft für ihre Schulden haften muss, behandelt werden darf.
Dritter kann jede natürliche oder juristische Person sein. Die Eigentümer der Eigentümergemeinschaft können auch Dritte sein.
Der zweite Teil des ersten Absatzes von Artikel 22 des Sonder- oder Wohnungseigentumsgesetz besagt, dass „subsidiär und mit vorheriger Zahlungsaufforderung des respektiven Eigentümers, sich der Gläubiger gegen jeden Eigentümer, der Teil des entsprechendes Verfahren gewesen ist, in der Höhe seiner Quote im nicht befriedigten Betrag wenden darf.“
Damit die subsidiäre Haftung der Eigentümer eintritt, müssen die Voraussetzungen des Artikels 22 feststehen. Diese sind:
Dass die Eigentümergemeinschaft über keine zu ihren Gunsten bestehenden Geldmittel und Forderungen verfügt. Diese Voraussetzung darf nur als erfüllt betrachtet werden, wenn man erst versucht hat über die genannten Geldmittel und Forderungen der Eigentümergemeinschaft die Schulden zu tilgen, und dieses nicht möglich gewesen ist.
Sie tritt also nicht automatisch in Kraft, weil der Gläubiger schon weiß, dass die Eigentümergemeinschaft zahlungsunfähig ist. Es muss nachgewiesen werden, dass es bei der Eigentümergemeinschaft kein Vermögen zu verwerten gibt.
Dass eine vorherige Zahlungsaufforderung des respektiven Eigentümers vorliegt. Diese Voraussetzung verursacht keine große Schwierigkeiten.
Auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich sagt, dass der Gläubiger das Recht hat, von dem Sekretär der Eigentümergemeinschaft die Eigentümer mit Außenständen benannt zu bekommen, muss man es so verstehen, da sonst die Prozesskosten des Gläubigers unermesslich werden könnten.
Dr. Frühbeck
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