Haftung der EigentümergemeinschaftDer Gläubiger darf sich subsidiär gegen jeden Eigentümer, der Teil des entsprechendes Verfahren gewesen ist, in der Höhe seiner Quote im nicht befriedigten Betrag nur dann wenden, wenn der Eigentümer seine Gemeinschaftsbeiträge nicht gezahlt hat.
VIII. Haftung der Eigentümergemeinschaft.
Absatz 2. vom Artikel 22 der „Ley de Propiedad Horizontal“ (Sonder- oder Wohnungseigentumsgesetz) besagt:
„2. Jeder Eigentümer darf der Vollstreckung widersprechen, wenn er beweisen kann, dass er die gesamten fälligen Beiträge der Gemeinschaft bei der Zahlungsaufforderung, die im vorherigen Absatz genannt wird, gezahlt hat.
Wenn der Schuldner sofort zahlt, trägt er die bis zu dieser Handlung angefallenen Kosten proportional.“
Der zweite Absatz des Artikels 22 der „Ley de Propiedad Horizontal“ schränkt den ersten Absatz ein. Es ist also nicht möglich gegen jeden Eigentümer subsidiär unter der einzigen Berücksichtigung der Voraussetzungen des ersten Absatzes, die im Artikel von Mai 2006 erklärt wurden, zu vollstrecken.
Der Eigentümer, gegen den der Gläubiger vollstreckt, darf der Vollstreckung widersprechen, wenn er beweisen kann, dass er die gesamten fälligen Gemeinschaftsbeiträge bei Zahlungsaufforderung gezahlt hat.
Damit ein Eigentümer subsidiär für die Eigentümergemeinschaft haften und zahlen soll, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
> Dass die Eigentümergemeinschaft über keine zu ihren Gunsten bestehenden Geldmittel und Forderungen verfügt.
> Dass eine Zahlungsaufforderung gegen den respektiven Eigentümer erfolgt ist.
> Dass der Eigentümer seine Gemeinschaftsbeiträge nicht gezahlt hat oder die Zahlung nicht beweisen kann.
Die Frage, die man sich stellen muss, ist: Wie geht dieses Verfahren, das in der Theorie so schön klingt, in der Praxis vor sich? Wenn man die Theorie prüft, kommt man zum Ergebnis, dass jeder Gläubiger, der einen Titel gegen die Eigentümergemeinschaft hat, und wenn diese nicht zahlt, sich gegen jeden Eigentümer wenden kann, der seine Beiträge nicht zahlt.
Diese Lösung wird für alle Gläubiger von Eigentümergemeinschaften bestens klingen, aber nicht für die Eigentümer, die ihre gemeinschaftliche Pflicht zur Zahlung der Beiträge der Gemeinschaft aus jeglichen Gründen nicht erfüllen.
Das Oberste Gericht vom Königreich Spanien hat Artikel 22 in einem Urteil von 2001 ausgelegt. Urteile zu besprechen ist für Laien etwas langweilig und aus diesem Grund tue ich solches in Artikeln, wie diese in „das aktuelle spanienmagazin“, nicht. Ich werde in der nächsten Ausgabe eine Ausnahme machen, da sich die Besprechung des Urteils für das wichtige Thema der Haftung der Eigentümergemeinschaft lohnt.
Dr. Frühbeck
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