Die Frage die man sich stellt ist: Wie wird die Theorie, nach der jeder Gläubiger, der einen Titel gegen die Eigentümergemeinschaft hat, subsidiär sich gegen jeden Eigentümer wenden kann, in der Praxis angewandt.

VIII. Haftung der Eigentümergemeinschaft.

Den letzten Artikel haben wir, nachdem der Text des Artikels 22 der „Ley de Propiedad Horizontal“ (Sonder- oder Wohnungseigentumsgesetz) gründlich geprüft wurde,  mit einer Frage abgeschlossen. Die Frage, die man sich stellt, ist wie wird die Theorie, nach der jeder Gläubiger, der einen Titel gegen die Eigentümergemeinschaft hat, wenn diese nicht zahlt, sich gegen jeden Eigentümer wenden kann, der seine Beiträge auch nicht zahlt, in der Praxis angewandt.
Die Lösung geht aus einem Urteil vom 13. Februar 2001 des Obersten Gerichts vom Königreich Spanien, das folgenden Tatbestand und Lösung gibt:

Eine Klage mit Antrag auf Zahlung einer Forderung wurde gegen die Eigentümergemeinschaft „Las Encinas“ gestellt. Die Eigentümergemeinschaft erschien im Prozess, vertreten durch ihren Präsidenten, erwiderte die Klage, und wurde nach dem üblichen Verfahren verurteilt, die Forderung an den Gläubiger zu zahlen.

Bei Vollstreckung des genannten Urteils versuchte der Gläubiger einige Miteigentümer, die im Hauptprozess nicht  teilgenommen haben, individuell zu binden.
Dazu sagte das Oberste Gericht des Königreichs Spanien, dass obwohl die Verurteilung einer Eigentümergemeinschaft zur Zahlung eines bestimmten Betrages, die Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft auch zahlungspflichtig macht, die Forderung nur von der Eigentümergemeinschaft durch eigene Mittel oder von den Miteigentümern durch einen Kostenauferlegungs– und Haftungsmechanismus, gezahlt werden kann, aber damit dieses Verfahren ohne Ausfall der Prozesserscheinungs- und Verteidigungsgarantien der Miteigentümer erfolgen kann, müssen diese persönlich zum Prozess gerufen werden und nicht durch das Bevollmächtigungsorgan der Eigentümergemeinschaft (Präsident).

Das Oberste Gericht des Königreichs Spanien legte auch fest, dass aus diesem Grund die Vollstreckung des Urteils in das Vermögen der 39 Miteigentümer, die Teil der verurteilten Eigentümergemeinschaft waren, nicht gerechtfertig war, da diese nicht individuell im Hauptprozess verklagt wurden, und eine solche Vollstreckung das Gleiche wäre, wie eine Verurteilung im Prozess ohne gehört zu werden.

Nach Verkündung dieses Urteils steht fest, dass der Inhalt des Gesetztexts in diesem Fall nicht so verstanden werden darf, wie  es aus dem Wortlaut kommt und die Auslegung von Artikel 22 der „Ley de Propiedad Horizontal“ (Sonder- oder Wohnungseigentumsgesetz) eine andere ist.

Dr. Frühbeck
Abogados y Economistas
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