von Immobilien bei Kauf und VerkaufIn der Januarausgabe hatten wir zwei neue Themen angekündigt, die in Bezug auf die Änderungen in der Immobilienbesteuerung seit dem 01.01.2007 von Interesse sind. Es handelt sich hierbei um die Frage des Reinvestierens von Verkaufsgewinnen bei privat genutzten Immobilien sowie die Regeln über die Spekulationsfristen.
Besteuerungsausnahmen bei Wiederinvestition
In Artikel 38 des Einkommensteuergesetzes (Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas) ist geregelt, dass ein „Residente Fiscal“ den Gewinn, welchem er beim Verkauf seines Privathauses (Vivienda Habitual) macht, innerhalb von 2 Jahren steuerfrei reinvestieren kann.
Welche Voraussetzungen sind es nun, die einen in den Genuss dieser Regelung versetzen, die gleichermaßen nach der alten sowie nach der neuen Regelung gilt?
Es muss sich um den Verkauf der sogenannten „Vivienda Habitual“ des Fiscal-Residenten handeln. Die „Vivienda Habitual“ ist der Wohnsitz , der den Lebensmittelpunkt der steuerpflichtigen Person darstellt. Hier gelten die Prinzipien, die auch in Deutschland bekannt sein sollten. Wenn man also von dieser Regelung Gebrauch machen möchte, muss man sich auch dafür entscheiden, die Immobilie in Spanien, die man bewohnt, als seinen Lebensmittelpunkt anzugeben. Wenn man dies tut, erfüllt man auch die Kriterien, die weithin deswegen als gefürchtet gelten, weil sie zumindest theoretisch die Steuerpflicht hinsichtlich des gesamten Welteinkommens auslösen.
Es ist also nicht mehr möglich, dass jemand Residente ist und dies durch die Vorlage seiner Tarjeta de Residencia nachweist. Es ist inzwischen bekannt, dass es die Residencia nicht mehr gibt bzw. zumindest die Tarjeta de Residencia keine steuerlichen Konsequenzen mehr auslösen kann. Die Residencia in früheren Zeiten ersetzte die Aufenthaltsgenehmigung, welche nach europäischen Regeln nicht mehr notwendig ist. Deswegen haben wir es jetzt, wenn wir von einem Residenten in Spanien reden, mit einem Residenten Fiscal zu tun, d.h. mit jemanden, der in Spanien sein Welteinkommen versteuert.
Ergebnis: Vivienda Habitual und Residente Fiscal beschreiben die Personen, die in Spanien ihr Welteinkommen versteuern.
Welcher Betrag muss reinvestiert werden, damit man insgesamt in den Genuss der Steuerfreiheit kommt?
Anschaffungskosten gem. Escritura angepasst durch Kaufkraftanpassung sowie Kaufnebenkosten sowie in die Immobilie getätigten Investitionen, die man mit einer Rechnung mit Mehrwertsteuer nachweisen kann. Dies ist der ursprüngliche Kaufpreis, welcher von dem Kaufpreis abgezogen wird, welcher bei Wiederveräußerung erzielt wird. Der Differenzbetrag wäre der Betrag, der zu versteuern ist. Dieser Betrag muss reinvestiert werden, damit keine Kapitalgewinnsteuern zu bezahlen sind.
Die Reinvestition zur Erlangung vollständiger Steuerfreiheit muss binnen einer Frist von 2 Jahren seit dem Datum der Verkaufsurkunde (Escritura Publica) erfolgen. Man kann entweder ein bereits bestehendes Anwesen (Haus oder Wohnung) erwerben oder aber auch ein Grundstück und dann binnen einer Frist von 2 Jahren bauen. Hier gilt als Endzeitpunkt der Zeitpunkt der „Final de Obra“, d.h. die Abnahme des Bauwerks. An dieser Stelle wird es jedoch noch viele Unklarheiten geben. Es ist zu beachten, dass all diese Regelungen noch neu sind und erst sukzessive durch die Rechtsprechung kommentiert werden.
Behandlung der Regelung über Spekulationsfristen
Im Gegensatz zum obigen Thema Wiederinvestition von Gewinnen, wo sich nichts geändert hat, nach der neuen Gesetzessituation, ist das Thema Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist leider zum Nachteil des Steuerpflichtigen geregelt worden.
a) Regelung bis 31.12.2006
Bisher galt, wer vor dem 31.12.1994 Eigentum erworben hatte, konnte bis einschl. 1996 rückwirkend jedes Jahr 11,11% des Gewinns abziehen, so dass nach 9 Jahren bzw. ab Beginn des zehnten Jahres mit Steuerfreiheit zu rechnen war. Dies war eine Regelung, die in der Vergangenheit zu viel Durcheinander geführt hat. Insbesondere war die Begrenzung dieser Regelung auf den 31.12.1994 weitestgehend unbekannt.
Es stellt sich die Frage, ob das neue Einkommensteuerrecht ab 01.01.2007 diese durchaus positive Regelung auch in die Zukunft transportiert oder ob diese Regelung zum Nachteil des Steuerpflichtigen modifiziert wurde.
Letzteres ist der Fall! Die Regel ist schwer zu verstehen und wir beginnen mit einem Beispiel:
Am 20.01.1986 kauft unser Mandant eine Wohnimmobilie mit einem Escritura-Wert von 100.000,00 Euro. Am 20.01.2016 verkauft er sie für 200.000,00 Euro (Anpassungen des Kaufpreis etc. bleiben aus Vereinfachungsgründen unberücksichtigt). In unserem Beispiel ergibt sich ein rechnerischer Gewinn von 100.000,00 Euro in einem Zeitraum von 30 Jahren. Nach der uns bekannten Regel wäre der gesamte Gewinn steuerfrei, da der Kauf vor dem 31.12.1994 getätigt wurde und entsprechend dann ab 1996 11,11% vom Gewinn jährlich rückgerechnet abgezogen werden können.
b) Die Regelung ab 01.01.2007
Zum einen soll aus Gründen des Vertrauensschutzes die Altregelung nicht zerstört werden. Zum anderen soll sie aber nicht unbegrenzt weiter bestehen. Insofern wird der Fall vom Gesetzgeber wie folgt gelöst: Der Gesetzgeber hat den 20.01.2006 als den Tag bestimmt an welchem die Regelung von 1994 eine Anpassung erfährt (obwohl das neue Gesetz erst ab 01.01.2007 in Kraft getreten ist). Bis zum 20.01.2006 gilt also die sogenannte 1994er Regelung. Ab dem 20.01.2006 gilt die neue Regel nach welcher ein Gewinn mit 18% zu versteuern ist (früher 35%). D. h. in unserem Fall sind 30 Jahre zu verrechnen, d. h. 20 steuerfreie Jahre (die Jahre vom 20.01.1196 bis zum 20.01.2006). Die überschiessenden weiteren 10 Jahre sind zu versteuern.
Im Ergebnis heißt dies, im vorliegenden Fall würden 66,6..% des Gewinns nicht versteuert, die restlichen 33.33..% aufgrund des neuen Gesetzes mit 18%.
Für gerecht halte ich diese Regelung nicht, sie ist jedoch nachvollziehbar.
Vorschau: Insbesondere zum Thema Spekulationsfristen nach dem neuen Gesetz soll in der nächsten Ausgabe noch einmal wesentlich detaillierter Stellung genommen und Beispiele gebildet werden.
Matthias Wohlfahrt
C.C. Guadalmina Alta
Bloque Barclays Bank, 1a planta
29678 San Pedro de Alcántara (Málaga)
Tel. 952 88 08 55 Fax 952 88 02 81
E-Mail: wohlfahrt@wohlfahrt-abogados.com