In der Februarausgabe hatten wir ein Rechenbeispiel hinsichtlich der Weiterbehandlung von Spekulationsfristen beim Wiederverkauf von Immobilien nach der neuen Regelung (ab 01.01.2007) angekündigt.

Beispiel:
Am 19. Januar 1986 kaufte Herr A. für 50.000,- Euro eine Wohnung in Marbella. Am 19. Januar 2010 wird er sie wieder veräußern. Der dann zu erzielende Preis soll 350.000,- Euro  betragen. Der Gewinn (ganancias patrimonales), ohne Angleichungen mit Hilfe der Koefiziententabelle beträgt 300.000,- Euro

Wie viel Steuern wären zu bezahlen?

Nach der alten Regelung
Nach der alten Regelung wäre der gesamte Zuwachs steuerfrei, da er noch vor dem 31.12.1994 notariell erworben und dann ab 1996 rückwirkend jährlich um 11,11% abgeschrieben wurde. 

Verfahren nach der neuen Regelung 
Die Formel lautet: je länger die Vergünstigungen, die durch die Anwendung der Spekulationsregelung erlangt wurden, zurückliegen, desto weniger kann von der seinerzeit erlangten Vergünstigung profitiert werden.
Die Kenntnis des „Wiedereintritts“ in die Steuerpflicht setzt der Gesetzgeber ab dem 20. Januar 2006 voraus, da zu diesem Zeitpunkt durch die Veröffentlichung eines Urteils angeblich der Vertrauensschutz endete.
In unserem Beispiel soll erst in 2010 verkauft werden. Wie hoch profitiert der Steuerpflichtige dann noch von der bis 1996 erlangten Steuerfreiheit?
Man errechnet die Tage zwischen notariellem Erwerb und Verkauf. In unserem Fall circa. 8760 Tage, wovon 7300 Tage auf die Zeit bis zum 20. Januar 2006 (der Tag von dem an man hätte wissen müssen…) entfallen. 
Man errechnet dann 83% des Gewinns von 300.000,- Euro, welcher steuerfrei ist (notarieller Erwerb bis zum 20. Januar 2006). Der Rest 17% (20. Januar 2006 bis zum notariellen Verkauf am 19. Januar 2010) wird mit 18% für Residenten sowie auch Nichtresidenten versteuert. Nach meiner Rechnung sind 17% von 300.000,- Euro =  51.000,- Euro . Hierauf sind 18% zu bezahlen, d.h. 9180,-Euro.

Diese Regelung sollte man kennen, um sinnvoll Verfügungen im Immobilienbereich planen zu können. 

Vorschau: 
In der nächsten Ausgabe gehe ich auf weitreichende neue (negative) Regelungen im Hinblick auf den Verkauf von Immobilien ein, die über eine spanische S.L. (GmbH) gehalten werden. 

Matthias Wohlfahrt
C.C. Guadalmina Alta
Bloque Barclays Bank, 1a planta 
29678 San Pedro de Alcántara (Málaga)
Tel. 952 88 08 55 - Fax 952 88 02 81
E-Mail: wohlfahrt@wohlfahrt-abogados.com

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