Das Recht eine Immobilie in Spanien über eine juristische Person (z.B. Sociedad Limitada) zu halten besteht weiter, macht allerdings aus steuerlichen Gründen in aller Regel keinen Sinn mehr. Um nicht große steuerliche Nachteile beim Verkauf einer Immobilie, die über eine S.L. gekauft oder in eine solche eingebracht wurde, zu erleiden, sollte jede einzelne Konstruktion zeitnah überprüft werden.

In dieser sowie in den beiden darauf folgenden Ausgaben soll die neue Rechtslage erläutert werden.

1. Die neuen Regelungen gelten für die „Vermögensverwaltende S.L.“ (Sociedad Patrimonial). Es handelt sich hierbei um eine S.L., die hauptsächlich Immobilienvermögen besitzt und deren Gesellschafter i.d. Regel Familienangehörige sind. Typisches Beispiel: ein Einfamilienhaus das Vater und Mutter sowie den beiden Kindern zu je 25% gehört. Die Definition des Gesetzgebers ist natürlich wesentlich detaillierter und demnach muss zunächst immer erst an Hand des jeweiligen Falles geklärt werden, ob es sich bei Ihrer S.L. auch wirklich um eine „Vermögensverwaltende S.L.“ handelt. 

2. Unterstellt, Sie haben eine solche „Vermögensverwaltende S.L.“ in der Vergangenheit gegründet, so hatte dies verschiedene Hintergründe. 

a) Da die S.L. eine spanische juristische Person ist, zahlte sie, wie bis Ende 2006, auch die residenten natürlichen Personen lediglich 15% Steuern auf den Verkaufsgewinn bei Verkauf der Immobilie aus der Gesellschaft heraus. Die seinerzeitige Regelung für Nichtresidenten, die keine Gesellschaft benutzten, sah einen Steuersatz von 35% auf den Gewinn vor.
Bei Verkauf der Anteile der jeweiligen Gesellschafter, unterstellt sie waren Nichtresidenten, fiel vor 2007 ebenfalls eine Gewinnsteuer von 35% an.
Ergebnis: Die S.L.-Konstruktion wurde in der Vergangenheit insbesondere von Nichtresidenten gewählt, da die Gesellschaft bei Verkauf der Immobilie (die S.L. ist ja eine spanische residente, juristische Person) lediglich 15% Gewinnsteuer zahlte. 

b) Ab 01.01.2007 ist diese „Vergünstigung“ weggefallen und es sind bei Verkauf der Immobilie aus der S.L. heraus!! 35% bzw. nach einer Übergangsphase 30% Gewinnsteuer zu bezahlen. Der Sachverhalt der seinerzeit zur Gründung geführt haben könnte (15% statt 35% Gewinnsteuer) hat sich also “über Nacht“ in fataler Weise umgekehrt. 

c) Der Verkauf der Anteile der jeweiligen Gesellschafter wird einheitlich mit 18% (also nicht wie zuvor 35% bei Nichtresidenten) besteuert.
Es bliebe also, statt des Verkaufs der Immobilie aus der Gesellschaft heraus zu den hohen Tarifen, der Verkauf der Anteile mit einer Gewinnsteuer von 18%. – Aber, wer kann schon mit ruhigem Gewissen eine S.L. oder Anteile derselben erwerben – genau vor dieser Konstruktion (Erwerb der S.L. oder von Anteilen) hatten wir in der Vergangenheit aus Haftungsgründen gewarnt. Wer die S.L. kauft, „kauft“ auch deren Verbindlichkeiten. Wir hatten immer empfohlen die Immobilie aus der S.L. zu erwerben. Auch hier hat sich alles umgekehrt. 

3. Was ist also zu empfehlen?
Es ist unbedingt jede S.L.-Konstruktion auf ihre sinnvolle Weiterbehandlung zu untersuchen, insbesondere, da der Gesetzgeber innerhalb gewisser Frist die Auflösung der S.L. und die Rückübertragung auf natürliche Personen ohne Zahlung von Grunderwerbsteuer oder Plusvalia Municipal anbietet. 

Zu dieser interessanten Möglichkeit jedoch mehr im nächsten Monat.

Matthias Wohlfahrt
C.C. Guadalmina Alta
Bloque Barclays Bank, 1a planta 
29678 San Pedro de Alcántara (Málaga)
Tel. 952 88 08 55  Fax 952 88 02 81
E-Mail: wohlfahrt@wohlfahrt-abogados.com

Vorherige

Abonnieren

Drucken

Weiterempfehlen

Weiter