Die Übergangslösung zur Rückübertragung der Immobilie auf natürliche PersonenDie Abschaffung der „Sociedades Patrimoniales“, d.h. der lediglich vermögensverwaltenden Gesellschaften, ab 1. Januar 2007 bringt das zeitlich befristete Angebot des Gesetzgebers mit sich, die Gesellschaft zu liquidieren und zwar mit nicht ganz klaren Vor- und Nachteilen.
Was sind die Voraussetzungen:
1.- Wer wird von der Übergansregelung betroffen:
Es muss sich um eine vermögensverwaltende Gesellschaft handeln, deren Vermögenswerte im Wege der Liquidation auf die Gesellschafter als natürliche Personen übertragen werden. Es handelt sich also nicht um die Übertragung an Dritte. Es muss Personengleichheit zwischen Gesellschaftern und den natürlichen Personen, die nach der Liquidation das Eigentum an der Immobilie übernehmen, herrschen.
2.- Zeitliche Dimension der Liquidation:
Es bedarf eines Liquidationsbeschlusses innerhalb der ersten sechs Monate des Jahres 2007, also bis zum 30. Juni 2007.
Innerhalb weiterer 6 Monate ab Liquidationsbeschluss - bzw. spätestens bis zum 31. Dezember 2007- muss dann die Umsetzung des Beschlusses erfolgt sein, bis hin zur Löschung im Handelsregister (Ein unsinniger Endzeitpunkt, da nicht bestimmbar durch die Betroffenen. Wenn der Registerbeamte langsam arbeitet wird die Frist versäumt.).
3.- „Vorteile“, die der Gesetzgeber hinsichtlich der steuerlichen Behandlung anbietet:
a) Als Steuern fallen nicht an: (im Gegensatz zur Liquidationen außerhalb der Sonderregelung, d.h. außerhalb der nachgelassenen Frist).
- 1% AJD (Stempelsteuer) auf den Wert der Übertragung. Dieser setzt sich aus dem Buchwert plus der Differenz zum in der Regel höheren Marktwert zusammen (ein nicht gerade großzügiges Angebot).
- Gehen wir in einem Beispiel von einem Buchwert von 500.000 € aus, der Marktwert würde 350.000 € mehr betragen, also 850.000 € insgesamt. Hierauf 1% AJD = 8.500 €. Dieser Betrag muss nicht bezahlt werden. Dies betrifft die Seite der „Erwerber“.
b) An Steuern fällt aber die Kapitalgewinnsteuer an, die die Differenz zwischen Buch- und Marktwert mit 18% besteuert. – Also den Gewinn – .
In unserem Fall 18% von 350.000 € = 63.000 € Hier sind keine Vergünstigungen zu erkennen. Zusätzlich hätten sie aber angeboten werden können. An dieser Stelle herrscht eine gewisse Gefahr für die Fälle, in denen die Gesellschafter entscheiden, zum Buchwert zu liquidieren. Die Finanzverwaltung könnte mit einem Gutachten den Marktwert ermitteln und sodann 18% auf den Differenzbetrag verlangen. Dies wäre eine unangenehme Überraschung, wenn man die Werte niedrig halten wollte.
In anderen Fällen könnte versucht werden, wenn ein Verkauf geplant ist, zunächst zu liquidieren und den Wert der Immobilie dem Verkaufspreis anzupassen, da auf den Differenzbetrag nur 18% zu bezahlen sind. Beim Verkauf würde man dann keinen Gewinn erzielen und müsste insofern keine Steuern bezahlen. Die Steuerzahlung wäre in diesem Fall sozusagen antizipiert auf den Verkaufsfall vorgenommen worden.
Gesamtzusammenfassung: Lassen Sie sich in jedem Fall beraten, wie mit „Ihrer S.L.“ zu verfahren ist. Es gibt keine Standardlösung. Jeder Fall ist anders zu betrachten, da jeder Fall einen anderen Zweck in sich trägt.
Das auf den ersten Blick so „großzügige“ Angebot des Gesetzgebers ist letztendlich auch mit vielen Gefahren verbunden, z.B. mit der Gefahr einer Höherbewertung und der damit automatisch verbundenen Verpflichtungen in Höhe von 18% Kapitalgewinn zu versteuern. Insbesondere ältere Leute werden hiervon betroffen sein, da sie nicht ohne Weiteres Hypotheken bekommen.
Im Übrigen kann natürlich außerhalb der doppelten 6-Monatsfrist auch Liquidationen durchgeführt werden, wenn irgendwann in Zukunft verkauft werden soll. Dann müsste eben dieses eine Prozent bezahlt werden.
Vieles ist in Hinsicht auf oben beschriebene Erneuerungen und die Rechtslage ab dem 1. Januar 2007 unklar. Informieren Sie sich und treffen Sie Ihre Entscheidungen im Hinblick auf Ihre Planung. Beachten Sie die aktuelle Situation in Marbella!
Matthias Wohlfahrt
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