Aus aktuellem Anlass möchte ich dieses Thema dem im letzten Artikel angekündigten Thema vorziehen. In letzter Zeit wird man als Anwalt von den Mandanten öfters gefragt, ob es stimmt, dass man keine Steuern bezahlen muss, wenn man den Erlös wieder investiert.
Die Antwort lautet: „Ja, diese Möglichkeit gibt es, aber natürlich nur unter bestimmten Bedingungen.“
Wer hat also die Möglichkeit, binnen welcher Frist, zu reinvestieren, um so keine Kapitalertragssteuern auf den Verkaufsgewinn bezahlen zu müssen.
a) Residente fiscal
In den Genuss dieser erleichternden Regelung kommt der Residente fiscal. Es handelt sich herbei um eine natürliche Person, die in Spanien ihr Welteinkommen versteuert. Das Welteinkommen muss in Spanien versteuert werden, wenn der Steuerbürger sich jährlich mehr als 183 Tage in Spanien aufhält. Dies ist in Europa durch den offenen Grenzverkehr nicht zu kontrollieren. Insofern werden Indizien dafür hergenommen, die belegen, dass die Person, welche in den Genuss der Erleichterung kommen möchte, auch ein Residente fiscal ist. Hierzu muss der Bürger selber nachweisen bzw. beweisen, dass er diese Qualifikation innehat. Ein Residente fiscal ist z.B. auch im Einwohnermeldeamt gemeldet (empadronamiento). Dies alleine qualifiziert ihn allerdings noch nicht als Person, die ihr Welteinkommen in Spanien versteuern muss (wir hatten dieses Thema bei den Kommunalwahlen bereits diskutiert). Zusätzlich ist ein Residente fiscal eine Person, die in Spanien ihr Einkommen versteuert (IRPF). Natürlich besteht auch hier wenig Kontrolle, zumindest zur Zeit. Langfristig wird in Europa allerdings eine Querschaltung zu erwarten sein.
Ein Residente fiscal ist nicht eine Person, die das Formular 214 ausfüllt. Dieses Formular wird nur von fiskalisch Nicht-Residenten ausgefüllt.
b) Vivienda habitual
Vivienda habitual ist mit „Wohnsitz“ bzw. „gewöhnlicher Aufenthalt“ im Sinne der deutschen Abgabenordnung (§§ 8, 9 AO) zu vergleichen. Auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Wenn man sich den Normzweck, d.h. den Grundgedanken des Gesetzgebers hinter der Regelung und der Formulierung Vivienda habitual überlegt, so kommt zum Ausdruck, dass das „Häusle“, welches sich der Bürger erarbeitet und erspart hat und in dem er ständig wohnt, von der Besteuerung weitgehend ausgenommen werden soll.
Die vivienda habitual ist z.B. nicht eine Gewerbeimmobilie. Man kann auch nicht mehrere viviendas habituales haben.
Diese vivienda habitual muss mindestens 3 Jahre im Eigentum des Steuerbürgers gestanden haben, bevor er in Escritura publica veräußert. Natürlich muss der Eigentümer die Immobilie im eigenen Namen, also als natürliche Person und nicht als juristische Person (z.B. S.L.) gehalten haben.
Weiterhin muss über die Dauer dieser 3 Jahre nachgewiesen sein, dass der Eigentümer der Immobilie, wie unter a) bereits ausgeführt, Residente fiscal ist. Es reicht also nicht, dass diese Eigenschaft im letzten Jahr nachgewiesen wird.
c) Höhe des Reinvestitionsbetrages
Es ist klar zu unterscheiden zwischen der Höhe des Betrages der wieder zu investieren wäre und dem Betrag, der für die Errechnung der Steuerschuld zu Grunde zu legen wäre (Base imponible – Bemessungsgrundlage).
Ein Beispiel:
A ist seit 5 Jahren Eigentümer eines Hauses in Marbella, welches er für 500.000,- Euro in der Escritura erworben hat. Dieses Haus ist mit einer Hypothek von 100.000,- Euro belastet. Das Haus wird für 800.000,- Euro verkauft. Der Betrag, der wieder investiert werden muss, um Steuerfreiheit zu erlangen, beträgt 800.000,- Euro abzgl. der Hypothek von 100.000,- Euro, d.h. 700.000,- Euro müssen wieder investiert werden, um 100% Steuerfreiheit hinsichtlich dieses Verkaufs zu erlangen. Natürlich kann man auch weniger reinvestieren und bezahlt dann auf den verbleibenden Restbetrag die 18% Kapitalgewinnsteuer.
Wenn überhaupt nicht reinvestiert werden soll, ist die Bemessungsgrundlage für die Zahlung von Steuern der Differenzbetrag zwischen Anschaffungspreis, d.h. 500.000,- Euro in unserem Beispiel und Preis der Veräußerung 800.00,- Euro ist gleich 300.000,- Euro und hiervon 18%. In diesem Fall – zur Berechnung der Kapitalertragssteuer – wird die Hypothek nicht mit einberechnet (nicht mit der Bewertung im Erbschaftssteuerrecht verwechseln, wonach Hypotheken bei der Bewertung abgezogen werden können!).
d) Wenn nun, wie im oben geschilderten Fall, der Gesamterlös reinvestiert wird, stellt sich die Frage, was bei Wiederveräußerung dieser, sozusagen zweiten Immobilie, steuerlich passiert. Die Antwort lautet, dass die Immobilie wiederum 3 Jahre im Eigentum gehalten werden muss und wenn sie dann veräußert wird und keine weiteren Gewinne gemacht werden, steuerfrei ist.
Um in den Genuss dieser vollkommen legalen Lösung zu kommen, muss man sich überlegen, wie man Residente fiscal wird. Dieses Thema sollten Sie mit Ihrem Steuerberater bzw. Ihrem Rechtsanwalt erörtern. Es lohnt sich vorausschauend zu planen!
Matthias Wohlfahrt
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