In Spanien und speziell an der Costa del Sol hat die Aufwärtsspirale der Preisentwicklung ein vorläufiges Ende gefunden. Dies ist unverkennbar. Jetzt wird es sich zeigen, wer gut eingekauft hat. Insbesondere Randlagen und Kompromissimmobilien werden längere Verkaufszeiten in Anspruch nehmen. Viele reden vom Immobilien-Kollaps und sehen düsteren Zeiten entgegen. So schlimm wird es nicht kommen! - Die Costa del Sol hat Einiges zu bieten, wenn erst einmal die viel besprochenen Themen, wie verbesserte Infrastruktur, klarere Regelungen im urbanistischen Bereich und eine verbesserte Sicherheit, d.h. ein funktionierendes Polizei- und Justizwesen, in die Realität umgesetzt worden sind.
Überbrücken Sie die Wartezeit zum Auffinden eines Käufers (zurzeit sprechen Experten von ca. zwei Jahren) mit dem Prüfen der „Verkaufsfertigkeit“ der Immobilie.
1. Sind alle Papiere zum Verkauf vorhanden?
Oftmals entspricht das, was auf den Grund und Boden gebaut wurde, nicht den Vorschriften. Es ist zu prüfen, ob ein aktueller Grundbuchauszug auch schon alle Auf- und Umbauten enthält. Evtl. ist noch eine Neubauerklärung zu beurkunden. Dies geht nur, wenn eine Baugenehmigung vorlag oder vorliegt bzw. ein längerer Zeitraum zwischen Bau und Neubauerklärung lag. Oft weichen Größenangaben des Grundstücks in den verschiedenen Registern (Kataster, Grundbuch) voneinander ab.
Es müssen die Zufahrtsrechte auch im Grundbuch gesichert werden (Dienstbarkeiten).
All diese, mit dem Eigentum in Verbindung stehenden Papiere und Eintragungen im Register, sind also erneut durch den Gestor, Steuerberater oder Anwalt zusammen mit dem Mandanten zu prüfen. Änderungen sind sehr zeitaufwendig.
2. Prüfung der steuerlichen Situation des Verkäufers
Mit welchen Steuern haben Sie als Verkäufer zu rechnen. Dies ist der wichtigste aufzuklärende Punkt. Es wird darauf ankommen, ob Sie die Immobilie über eine S.L, S.L.-Ltd.-Konstruktion oder aber als natürliche Person halten. Wird die Immobilie aus der Gesellschaft verkauft oder die Anteile einer Gesellschaft. Hier kann vor Verkauf noch Einiges geändert werden.
Achtung: Wenn der tatsächliche Zustand in jedem juristischen Detail nicht im Grundbuch seinen Niederschlag findet, wird die Bank einem zukünftigen Käufer keine Hypothek geben.
3. Kaufpreisfindung
Der Kaufpreis, insbesondere auch aus Käufersicht, wird durch den aktuellen Marktpreis sowie die steuerliche Bewertung der Immobilie festgelegt. Wenn Sie z.B. ein Haus im Marktwert von 1 Mio. Euro besitzen, die Immobilie aber von einer Gesellschaft gehalten wird, die mit 200.000,- Euro bewertet ist, so wird sich schwerlich ein Käufer finden lassen, der nach Erwerb der Gesellschaft das Eigentum an sich als natürliche Person übertragen möchte. Der Differenzbetrag müsste versteuert werden.
Sie sehen, hier gibt es viel zu bedenken.
4. Erbrechtliche Überlegungen
Auch auf die erbrechtliche Situation ist bei jedem Immobilienverkauf zu achten. Die Regeln zwischen Spanien und Deutschland ändern sich häufig.
Ergebnis: Gehen Sie also „Ihren“ Verkauf ruhig und realitätsbezogen an – und planen Sie ausreichend Zeit hierfür ein.
Matthias Wohlfahrt
C.C. Guadalmina Alta
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